강남 부동산 증여 급증 | 세금 부담 심화 | 부의 대물림과 시장 불안 우려

2025년 서울 강남권을 중심으로 부동산 증여가 역대 최고 수준으로 급증하고 있다. 이는 정부가 보유세 등 부동산 세제 강화 가능성을 지속 시사하는 가운데, 자산가들이 세금 부담을 최소화하고 부동산 자산을 조기에 자녀에게 이전하려는 전략적 선택으로 풀이된다. 올해 1~9월 전국 집합건물(아파트, 다세대, 오피스텔 등) 증여 건수는 약 2만 6천여 건으로, 3년 만에 최대치를 기록했다. 이 중 약 90% 이상이 서울에서 발생했고, 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파구)의 증여 비중이 가장 높다. 강남구는 507건으로 가장 많은 증여가 이루어진 지역이다.

증여 급증 배경과 의미

최근 몇 년간 정부가 부동산 보유세와 양도소득세 인상 가능성을 꾸준히 제기하면서, 고가 주택을 보유한 부유층은 '세금 폭탄'을 피하기 위해 미리 증여에 나서고 있다. 시장에서는 집값이 앞으로 더 상승할 것이라는 기대감과 함께, 세금이 오르기 전에 자녀에게 자산을 넘겨 절세 효과를 보려는 움직임이 뚜렷하다. 특히 2025년 6·27 대출 규제 이후에도 서울 부동산 가격은 하락세보다는 상승세가 지속되면서 증여 수요가 더욱 늘어난 것으로 보인다.

더불어, 현행 부동산 법령상 가족 간 부동산 거래에 대해 저가 양도에 따른 절세가 가능하고, 부담부증여 방식으로 채무를 함께 이전할 수 있어 증여 시 세금 부담을 줄일 수 있다. 이러한 제도적 허점을 활용해 법 테두리 안에서 절세 전략을 세우는 사례가 많아지고 있다.

강남권 중심 증여 현황과 특징

서울 내에서도 강남 3구의 증여 집중은 고가 아파트 단지가 밀집해 있고 자산가 비중이 높은 특성이 반영된 결과다. 강남구와 서초구, 송파구는 각각 507건, 378건, 395건으로 증여 건수가 가장 많으며, 강서구, 양천구, 영등포구 등 다른 지역에서도 증여가 증가 추세다. 특히 서초구는 작년 대비 증여 건수가 57.5% 급증하는 등 강남권 내에서도 증여가 가속화되고 있다.

이러한 증여 증가는 단순한 부의 이전뿐 아니라 부동산 시장의 실소유 구조 변화를 가속화하고 있다. 부모 세대가 자녀 세대로 빠르게 자산을 넘기면서 부의 대물림이 심화되고, 부동산 시장 내 불평등 심화와 투기 우려를 동반하고 있다.

우려되는 문제

부동산 증여가 급증할수록 아래와 같은 우려점도 커지고 있다. 첫째, 증여세 부담과 관련된 절세 꼼수와 편법 거래가 증가하면서 국세청의 단속 강화와 더불어 탈세 문제가 확대될 수 있다. 실제로 올해 8월까지 전국에서 적발된 위법 부동산 거래 건수는 지난해 전체를 이미 뛰어넘었고, 이 중 절반 이상이 증여와 관련돼 있다. 서울은 특히 부동산 위법 의심 거래가 가장 많아 세금 회피 행위에 대한 사회적 우려가 크다.

둘째, 증여를 통한 부의 집중과 대물림이 부동산 시장 내 불평등을 심화시켜 젊은 세대의 내 집 마련 기회를 더욱 어렵게 만든다. 증여받은 자산의 세금과 양도세 부담이 여전히 크지만, 이들 자산가들은 현금 확보와 다양한 금융 수단으로 이를 감당하고 있어 자산 양극화가 지속되고 있다.

셋째, 증여 증가가 부동산 시장 가격 급등과 투기로 이어질 수 있어 시장 안정화에 악영향을 미칠 수 있다는 점도 큰 문제다. 실거주가 아닌 투기적 성격의 증여가 늘면서 부동산 시장 자체의 신뢰성 저하와 왜곡을 초래할 수 있다.

정책 대응과 향후 전망

정부는 증여세 과세 기준 강화, 감정평가 대상 확대 등 증여 절세 방지책을 마련하고 있으나, 근본적 문제 해결에는 한계가 있다. 2025년 하반기 보유세 인상 가능성이 다시 거론되면서 증여 수요도 다시 늘고 있어 세제 개편이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다.

시장에서는 고가·다주택 보유자들이 양도세 중과 유예 종료 시점인 2026년 5월 전까지 세금 부담을 줄이려는 움직임이 더욱 분주해질 것으로 예상한다. 이에 따라 내년도 정부의 공시가격 현실화율 조정과 세제 개편 방향이 1차 분수령이 될 전망이다.

또한, 정부는 탈세·편법 증여에 대한 감시를 강화하는 한편, 부동산 시장의 안정과 공정한 자산 이전을 위해 다양한 정책 수단을 모색해야 한다. 세금 정책만으로 시장을 통제하기 어려운 만큼 장기적으로는 부동산 자산의 공정한 분배와 젊은 세대 주거 안정 대책 마련이 시급하다.

결론

이처럼 2025년 강남을 중심으로 한 부동산 증여 급증 현상은 세금 부담 증가 우려와 부동산 가격 상승 기대가 맞물리면서 나타난 복합적 사회현상이다. 조기 증여를 통해 세금 폭탄을 피하고 부를 대물림하려는 부유층의 전략적 선택이지만, 이와 동시에 부동산 시장 내 불평등 심화, 편법 증여·탈세 문제, 투기적 시장 불안 요인 등 여러 부작용을 수반한다. 정부와 시장 모두가 이러한 현상을 면밀히 분석하고, 보다 공정하고 안정적인 부동산 시장 구축을 위한 제도적 개선과 정책적 노력을 강화해야 할 시점이다.

요약

2025년 서울 강남권을 중심으로 부동산 증여가 3년 만에 최대치로 급증.

특히 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구의 증여가 두드러지면서 부유층이 세금 부담을 피하기 위해 자녀에게 자산을 미리 이전하는 움직임이 활발

증여세 및 보유세 인상 가능성이 증여 증가를 부추기는 주요 원인으로 꼽히며, 이에 따른 부동산 시장 불안 및 부의 불평등 심화가 우려

정부는 탈세 단속과 세제 개편 등으로 대응하고 있으나, 시장 불확실성은 계속될 전망