재개발·재건축 사업 요건 완화 | 무허가 건물의 노후도 산정 포함

정부가 재개발·재건축 사업의 요건을 완화하고 절차를 간소화하는 새로운 정책을 발표했습니다. 이는 주택 공급을 확대하고 도시 재생을 촉진하기 위한 노력의 일환으로 볼 수 있습니다. 주요 변경 사항과 그 배경, 영향, 전망에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

배경 및 이유

1. 주택 공급 부족 해소
현재 한국의 주택 시장은 공급 부족 문제에 직면해 있습니다. 2025년 인허가 물량은 330천 호, 준공 물량은 332천 호로 예상되며, 수급지수는 72.6에 그칠 것으로 전망됩니다[30]. 이는 주택 수요에 비해 공급이 크게 부족한 상황을 나타냅니다.

2. 노후 주거지 개선 필요성
많은 도시 지역에서 노후화된 건물들이 증가하고 있어 주거 환경 개선이 시급한 상황입니다. 예를 들어, 수원시의 경우 2030년을 기준으로 재건축 사업 대상이 되는 노후·불량 건축물이 72%에 달하고, 재개발 사업 추진이 가능한 단독주택 및 기타 건축물이 58%를 넘는 것으로 나타났습니다[13].

3. 기존 재개발·재건축 사업의 지연
현행 제도 하에서는 재개발·재건축 사업 추진에 많은 시간이 소요되어 왔습니다. 일반적으로 사업 시작부터 입주까지 15~20년이 걸리는 등 장기 프로젝트로 인식되어 왔습니다[13].

 

주요 내용

1. 무허가 건물의 노후도 산정 포함
현재 재개발은 정비구역 내에 30년 이상 지난 노후·불량 건축물이 60% 이상이어야 시작할 수 있습니다. 그러나 무허가 건물은 노후도 산정에 포함되지 않아 재개발 추진에 걸림돌이 되는 경우가 있었습니다. 이번 정책 변경으로 무허가 건물도 노후·불량 건축물 범위에 포함되어 재개발 착수 요건이 완화됩니다[1][2].

2. '재건축진단' 평가 기준 개편
안전진단에서 이름을 바꾼 '재건축진단' 평가 기준에 지하주차장 유무, 엘리베이터 규모 등 '주민 거주 불편사항'을 추가합니다. 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차, 층간소음 등으로 입주자가 불편을 겪는다면 재건축진단을 통과할 수 있도록 평가 구성 요소를 바꾸는 것입니다[1][4].

3. 안전진단 없이 재건축 가능
2025년 6월부터 준공 후 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있게 됩니다. 현재는 안전진단에서 D등급 이하를 받아 위험성을 인정받아야 재건축에 나설 수 있지만, 개정법은 안전진단을 통과하기 전에도 재건축 추진위 설립과 조합설립 인가 절차를 진행할 수 있도록 했습니다[9][31].

4. 리모델링 제도 개선
리모델링 주택조합도 재건축·재개발 조합처럼 주택건설사업자 등록 없이 조합 지위로 사업을 진행할 수 있도록 하고, 건축심의와 도시계획위원회 심의를 통합해서 받을 수 있도록 합니다[1][2].

5. 전자 방식 도입
재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 전자 방식을 일반적으로 적용하도록 해 의사결정도 크게 빨라질 전망입니다[31].

 

재개발 조건 완화의 의미

1. 사업 추진 속도 향상
무허가 건물을 노후·불량 건축물에 포함시킴으로써 재개발 착수 속도를 높일 수 있습니다. 무허가 건물은 대부분 30년 이상 된 것이므로, 이를 포함시키면 재개발 요건을 더 쉽게 충족할 수 있게 됩니다[1][2].

2. 주거 환경 개선 기회 확대
기존에는 무허가 건물 때문에 재개발이 어려웠던 지역들도 이제는 사업을 추진할 수 있게 되어, 더 많은 지역의 주거 환경을 개선할 수 있는 기회가 생깁니다[4].

3. 사업성 향상
재개발 사업의 요건이 완화됨에 따라 사업성이 향상될 것으로 예상됩니다. 이는 더 많은 민간 투자를 유치하고 사업 추진을 활성화하는 데 도움이 될 것입니다[13].

4. 도시 재생 촉진
노후화된 도심 지역의 재개발이 더욱 활발해질 것으로 예상되며, 이는 도시 재생과 현대화에 기여할 것입니다[16].

 

향후 전망

1. 주택 공급 확대
재개발·재건축 사업이 활성화되면 주택 공급이 확대될 것으로 예상됩니다. 특히 수도권과 대도시 지역에서 공급 부족 문제 해결에 도움이 될 것으로 보입니다[30][32].

2. 부동산 시장 활성화
재개발·재건축 사업 활성화로 인해 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 전망됩니다. 특히 노후 주거지역의 가치 상승이 예상됩니다[35].

3. 도시 경관 개선
노후 건물들이 현대적인 건물로 대체되면서 도시 경관이 개선될 것으로 예상됩니다. 이는 도시의 전반적인 이미지 향상과 생활 편의성 증대로 이어질 수 있습니다[16].

4. 지역별 차이 발생
서울 등 수도권 지역과 지방 간의 재개발·재건축 사업 추진 속도와 규모에 차이가 발생할 수 있습니다. 수요가 높은 지역을 중심으로 사업이 더욱 활발히 진행될 것으로 예상됩니다[32].

5. 정책적 지원 필요성
재개발·재건축 사업의 원활한 추진을 위해서는 지속적인 정책적 지원이 필요할 것으로 보입니다. 특히 금융 지원, 인허가 절차 간소화 등의 추가적인 조치가 요구될 수 있습니다[33][34].

6. 부작용 대비 필요
재개발·재건축 사업 활성화로 인한 투기 과열, 원주민 이주 문제 등의 부작용에 대한 대비책 마련이 필요할 것으로 보입니다[36].

이번 정책 변경은 주택 공급 확대와 도시 재생 촉진이라는 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만, 동시에 여러 가지 과제도 안고 있습니다. 정부와 지방자치단체, 그리고 관련 업계의 협력을 통해 정책의 효과를 극대화하고 부작용을 최소화하는 노력이 필요할 것입니다. 또한 장기적인 관점에서 지속 가능한 도시 발전을 위한 종합적인 계획과 실행이 요구됩니다.

 

Citations:
[1] https://www.goodnews1.com/news/articleView.html?idxno=443450
[2] https://www.mk.co.kr/news/economy/11217484
[3] https://www.moleg.go.kr/mpbleg/mpblegInfo.mo?mid=a10402020000&mpb_leg_pst_seq=130431
[4] https://www.newsquest.co.kr/news/articleView.html?idxno=237847
[5] https://news.nate.com/view/20250113n24128
[6] http://www.joongang.tv/news/articleView.html?idxno=110344
[7] https://dan273850.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C-%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EC%8B%9C%EC%9E%A5-2025%EB%85%84-%EB%8C%80%EB%B3%80%ED%99%94-%EC%98%88%EA%B3%A0-%EC%A3%BC%EC%9A%94-%EC%82%AC%EC%97%85%EB%93%A4-%EB%B6%84%EC%84%9D
[8] https://v.daum.net/v/20250113160004334
[9] https://dgmbc.com/article/LICT9YuImK1tyR3DDa
[10] https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=408367
[11] https://www.yna.co.kr/view/AKR20250113063000003
[12] https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=1168&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1
[13] http://www.joongang.tv/news/articleView.html?idxno=110344
[14] https://www.magazineh.com/knowledge/18964/
[15] https://blog.naver.com/wesolve_lawfirm/223545495998
[16] https://310.co.kr/35
[17] http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=47165
[18] http://baro-seum.co.kr/%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C%EC%82%AC%EC%97%85/
[19] http://www.udp.or.kr/v2.0/bbs/board.php?bo_table=article20&wr_id=916
[20] https://www.smedaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=314632
[21] https://repository.pknu.ac.kr:8443/bitstream/2021.oak/9826/2/%EC%A3%BC%ED%83%9D%20%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C%E2%8B%85%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95%EC%A0%9C%EC%97%90%20%EA%B4%80%ED%95%9C%20%EC%97%B0%EA%B5%AC.pdf
[22] https://blog.naver.com/dchwow2/223709134807
[23] https://realestate.daum.net/news/detail/hotissue/1155196/20250113172810105
[24] https://blog.naver.com/ahnseswl/222720916801
[25] http://centrolaw.com/bbs/board.php?bo_table=news&wr_id=150&sst=wr_datetime&sod=desc&sop=and&page=20
[26] http://lamka.kfud.co.kr/g4/bbs/board.php?bo_table=05_2&wr_id=16
[27] http://www.udp.or.kr/v2.0/bbs/board.php?bo_table=colum01&wr_id=110&page=4
[28] https://www.newsspirit.kr/news/articleView.html?idxno=9438
[29] https://council-record.ansan.go.kr/minutes/svc/utl/FileDownLoad.php?mode=apndx&bbsSn=3558
[30] https://ch-aide.stibee.com/p/331
[31] http://www.cenews.kr/news/articleView.html?idxno=36729
[32] https://www.seoulfn.com/news/articleView.html?idxno=543480
[33] https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/01/02/PGGCCZ7ONJG5XN7EKHIOZS2QB4/
[34] https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/01/03/LFI7TK2SA5BN5D2O7GFTQEFACU/
[35] https://blog.naver.com/sms59316/223700323776
[36] https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=49448
[37] https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1179062
[38] https://blog.naver.com/PostView.nhn?isHttpsRedirect=true&blogId=goodfl&logNo=220967824250
[39] https://dan273850.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C-%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EC%8B%9C%EC%9E%A5-2025%EB%85%84-%EB%8C%80%EB%B3%80%ED%99%94-%EC%98%88%EA%B3%A0-%EC%A3%BC%EC%9A%94-%EC%82%AC%EC%97%85%EB%93%A4-%EB%B6%84%EC%84%9D
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[45] https://10minutestory.tistory.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EA%B3%B5%EA%B8%89-%EB%8C%80%EC%B1%85%EC%97%90-%EB%8C%80%ED%95%9C-2025%EB%85%84-%EC%A0%84%EB%A7%9D
[46] https://magazine.hankyung.com/money/article/202410144312c