24년 12월 서울 수도권 재건축 재개발 시장 이슈 - 방배14구역, 분당 목련빌딩 사례 등 알아보기

2024년 12월 한국 재건축 이슈를 정리해봤습니다.

1. 한남4구역 재개발 수주전 과열

한남4구역 재개발 사업의 시공사 선정을 앞두고 삼성물산과 현대건설 간 치열한 경쟁이 벌어지고 있다. 두 회사는 공사비를 낮추는 등 적극적인 수주 전략을 펼치고 있다[1].

주요 내용
- 한남4구역: 서울 용산구 한남동 732-199번지 일대, 약 7만5000㎡ 규모
- 예상 분양가: 3.3㎡당 8000만원 이상
- 시공사 선정 일정: 12월 17일

과열 경쟁 우려 이유
1. 과도한 저가 수주로 인한 품질 저하 가능성
2. 건설사의 수익성 악화로 인한 재무 건전성 위협
3. 향후 유사 사업에서의 과열 경쟁 유발 가능성

2. 아크로 리츠카운티 청약 경쟁 과열

서울 서초구 방배동 '아크로 리츠카운티' 청약에서 경쟁률 483대 1을 기록하며 높은 관심을 받았다[2].

주요 내용:
- 총 모집 가구: 71가구 (일반분양 7가구)
- 평균 경쟁률: 482.8대 1
- 가장 높은 경쟁률: 84㎡ 타입 (825대 1)

높은 경쟁률의 원인:
1. 시세 대비 저렴한 분양가 (약 8억원 차이)
2. 우수한 입지 조건 (서초구 방배동)
3. 제한된 공급 물량

3. 1기 신도시 PC공법 아파트 안전 우려

1990년대 초반 1기 신도시에 건설된 PC(Precast Concrete)공법 아파트의 안전 문제가 제기되고 있다[3].

PC공법의 문제점:
1. 구조물 접합 부분의 누수 위험
2. 외벽 균열 발생 가능성
3. 당시 기술력 부족으로 인한 시공 품질 저하

대책:
- 안전진단을 통한 재건축 추진 필요성 증가
- 1기 신도시 정비 사업 시 PC공법 아파트 우선 고려

4. 방배14구역 정비계획 변경 추진

서울 서초구 방배14구역 재건축 정비계획 변경이 추진되고 있다[4].

주요 변경 내용:
- 가구 수 증가: 1,694가구 → 1,926가구 (232가구 증가)
- 용적률 상향: 249.7% → 299.84%

변경 사유:
1. 중학교 등굣길 차단 논란 해소
2. 사업성 개선을 통한 원활한 재건축 추진

5. 분당 목련빌라 재건축 계획

경기 성남시 야탑동 '목련빌라' 통합재건축 구역이 1기 신도시 정비 선도지구 별도 정비물량으로 선정되었다[5].

주요 계획:
- 현재: 1,107가구 → 재건축 후: 약 2,200가구
- 최고 층수: 30층
- 예상 분양가: 59㎡ 8억5000만~9억5000만원, 84㎡ 12억원
- 특징: 분담금 제로 재건축 가능성 높음

사업 추진 일정:
- 2027년: 착공 예정
- 2030년: 입주 예정

6. 1기 신도시 선도지구 선정 방식 변경

향후 1기 신도시 선도지구 선정 방식이 공모제에서 주민제안 방식으로 변경될 예정이다.

변경 사유:
1. 공모제의 한계점 보완
2. 주민들의 자발적 참여 유도
3. 지역 특성에 맞는 맞춤형 정비사업 추진

향후 전망:
- 지자체의 역할 증대 예상
- 주민들의 적극적인 참여로 인한 사업 추진 속도 향상 기대
- 지역별 특성을 반영한 다양한 정비 모델 등장 가능성

결론

2024년 12월 현재 한국의 재건축 시장은 다양한 이슈와 변화에 직면해 있다. 한남4구역과 아크로 리츠카운티 사례에서 볼 수 있듯이 우수한 입지의 재건축 사업에 대한 관심이 여전히 높다. 반면 1기 신도시의 PC공법 아파트 안전 문제는 노후 주택의 정비 필요성을 더욱 부각시키고 있다. 방배14구역과 분당 목련빌라의 사례는 재건축 사업의 다양한 추진 방식과 가능성을 보여준다. 마지막으로 선도지구 선정 방식의 변경은 향후 재건축 사업의 새로운 패러다임을 예고하고 있다. 이러한 변화 속에서 주민, 건설사, 정부 간의 균형 있는 협력이 성공적인 재건축 사업의 핵심이 될 것으로 보인다.

출처
[1] [2024 달라진다-재건축] 정비사업 족쇄 풀려…1기 신도시 등 '잰걸음 ... https://www.dailian.co.kr/news/view/1310694/
[2] '8억 로또'에 서울 사람 다 몰렸다…'아크로 리츠카운티', 경쟁률 483대 1로 청약 마감 https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2024/12/11/2024121101206.html
[3] 공급 확대에서 수요 억제까지…2024 부동산 시장 이슈는? - 데일리한국 https://daily.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=1153468
[4] "겉만 멀쩡 속은 부실" 바닷모래 아파트보다 심각하다는 1기 신도시 'PC공법' https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2024/12/09/2024120902273.html
[5] '준선도지구' 분당 목련빌라 "용적률 98%, 재건축 분담금 0원 가능" https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2024/12/10/2024121002852.html