묵시적갱신과 계약갱신청구권의 차이에 대한 법적 분석

 

묵시적갱신과 계약갱신청구권의 차이에 대한 법적 분석

 

개요

우리나라 주택임대차보호법에는 임대차 계약의 갱신을 위한 두 가지 주요 제도가 있다. 하나는 임대인과 임차인 어느 쪽도 별다른 의사표시를 하지 않았을 때 자동으로 계약이 연장되는 묵시적갱신이고, 다른 하나는 임차인이 적극적으로 연장을 요구할 수 있는 계약갱신청구권이다. 이 두 제도는 비슷해 보이지만 성립요건, 법적 효력, 보호의 강도 등에서 중요한 차이점을 가지고 있어, 정확한 이해가 필요하다.

 

묵시적갱신

정의와 법적 근거

묵시적갱신은 주택임대차보호법 제6조에 규정된 제도로, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도이다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지로 적용된다.

성립요건

묵시적갱신이 성립하기 위한 요건은 다음과 같다:

시기적 요건: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 핵심이다. 이 기간 내에 어떤 의사표시도 하지 않아야 한다.

소극적 의사표시: 임대인과 임차인 모두가 계약 종료나 조건 변경에 대한 별다른 의사를 표시하지 않아야 한다. 이는 "아무 말 없이 지나가면" 자동으로 연장되는 성격이다.

적용 제외 사유: 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 묵시적갱신이 적용되지 않는다.

법적 효과

묵시적갱신의 법적 효과는 다음과 같다:

계약기간: 묵시적갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되며, 임대료나 보증금의 변동 없이 기존 조건이 그대로 유지된다.

중도해지권: 묵시적갱신으로 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

청구권 보존: 중요한 점은 묵시적갱신은 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않으므로, 묵시적갱신 이후에도 임차인은 계약갱신청구권을 다시 행사할 수 있다.

 

계약갱신청구권

정의와 법적 근거

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 제도로, 임차인이 일정한 요건을 충족할 경우 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 의미한다. 이는 2020년 7월 30일부터 시행된 제도로, 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위해 도입되었다.

성립요건

계약갱신청구권의 성립요건은 다음과 같다:

시기적 요건: 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구해야 한다. 이 기간을 놓치면 청구권을 행사할 수 없다.

적극적 의사표시: 묵시적갱신과 달리 임차인이 명시적으로 계약갱신 의사를 임대인에게 통보해야 한다. 문자, 내용증명, 이메일 등 공식 기록이 가능한 방식으로 의사표시하는 것이 권장된다.

계약 이행 상태: 임차인이 임대차계약을 정상적으로 이행해온 경우에만 행사할 수 있다.

법적 효과

계약갱신청구권의 법적 효과는 다음과 같다:

강제적 갱신: 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다. 이는 묵시적갱신보다 훨씬 강력한 보호를 제공한다.

계약기간: 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 최초 계약 2년과 합쳐 최대 4년간 거주가 보장된다.

임대료 제한: 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위(연 5% 이내)에서 증감할 수 있다.

중도해지권: 계약갱신청구권으로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

주요 차이점 비교분석

의사표시의 성격

가장 근본적인 차이는 의사표시의 성격이다. 묵시적갱신은 소극적·묵시적 의사표시로 성립한다. 임대인과 임차인 모두가 아무런 의사표시를 하지 않음으로써 자동으로 계약이 연장되는 것이다. 반면 계약갱신청구권은 임차인의 적극적·명시적 의사표시를 요구한다. 임차인이 명확히 "연장하겠다"는 의사를 표현해야만 성립한다.

법적 보호의 강도

법적 보호의 강도에서도 현저한 차이가 있다. 계약갱신청구권은 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 하여 매우 강력한 보호를 제공한다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에서 정한 9가지 사유(실거주, 재건축, 임차인의 의무위반 등)에 해당하지 않는 한 임대인은 갱신을 거절할 수 없다.

반면 묵시적갱신은 상대적으로 보호의 강도가 약하다. 묵시적갱신이 이루어졌더라도 임대인은 특별한 제약 없이 임차인에게 해지 통지를 할 수 있으며, 3개월 후 계약을 종료시킬 수 있다.

임대료 조정 규칙

임대료 조정에서도 차이를 보인다. 묵시적갱신의 경우 "전 임대차와 동일한 조건"으로 연장되므로 임대료나 보증금의 변동이 없다. 기존 조건이 그대로 유지된다.

계약갱신청구권의 경우에는 임대료와 보증금을 연 5% 이내에서 조정할 수 있다. 이는 임대인에게 일정한 임대료 인상의 기회를 제공하면서도 과도한 인상을 방지하는 균형점을 찾은 것이다.

행사 횟수 제한

계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있다는 중요한 제한이 있다. 따라서 최초 계약 2년과 갱신 2년을 합쳐 최대 4년간만 거주가 보장된다.

묵시적갱신은 이론적으로 여러 번 가능하다. 매번 갱신 시기에 양 당사자가 아무런 의사표시를 하지 않으면 계속 자동 연장될 수 있다. 다만 실무적으로는 임대인이 이를 인지하고 차후 갱신을 방지하려 할 가능성이 높다

중도해지 조건

두 제도 모두 임차인에게 중도해지권을 부여하지만, 그 성격에는 차이가 있다. 묵시적갱신의 경우 임차인은 "언제든지" 중도해지를 통지할 수 있으며, 이는 임차인에게 상당한 유연성을 제공한다.

계약갱신청구권의 경우에도 마찬가지로 임차인은 언제든지 중도해지를 통지할 수 있지만, 이는 임차인이 적극적으로 갱신을 요구했음에도 불구하고 부여되는 권리라는 점에서 의미가 다르다.

청구권과의 관계

묵시적갱신은 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않는다는 점이 중요하다. 따라서 묵시적갱신으로 2년을 연장한 후에도 임차인은 여전히 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다. 이 경우 최초 계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년으로 총 6년간 거주할 수 있게 된다.

계약갱신청구권을 행사한 경우에는 해당 목적물에 대한 청구권이 소진되므로, 갱신된 계약이 종료되면 더 이상 갱신을 요구할 수 없다.

 

실무상 고려사항

임차인의 전략적 선택

임차인의 입장에서는 가능하다면 계약갱신청구권을 적극적으로 행사하는 것이 유리하다. 이는 더 강력한 법적 보호를 받을 수 있기 때문이다. 특히 임대료 상승이 우려되는 상황에서는 5% 이내로 인상이 제한되는 계약갱신청구권이 더 안전한 선택이 될 수 있다.

다만 묵시적갱신도 나름의 장점이 있다. 임대료 변동 없이 기존 조건을 그대로 유지할 수 있고, 중도해지의 자유도가 높으며, 청구권을 보존할 수 있다는 점이다.

임대인의 대응 방안

임대인의 입장에서는 묵시적갱신을 피하고 명확하게 계약 종료나 갱신 거절 의사를 표시하는 것이 중요하다. 묵시적갱신이 이루어지면 임차인에게 중도해지권이 부여되어 임대인이 상당히 불안정한 지위에 놓이게 되기 때문이다

계약갱신청구권에 대해서는 법정 거절사유에 해당하지 않는 한 수용해야 하므로, 미리 임대 계획을 세우고 필요시 적법한 거절 사유를 준비해야 한다

통지의 중요성

두 제도 모두에서 적절한 시기의 통지가 핵심이다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지라는 기간을 놓치면 원하는 법적 효과를 얻을 수 없다. 따라서 계약 만료일을 정확히 파악하고 미리 알람을 설정하는 등의 준비가 필요하다.

관련 판례의 동향

최근 대법원 판례들은 두 제도의 구별과 적용에 대해 명확한 기준을 제시하고 있다. 특히 묵시적갱신과 계약갱신청구권의 관계, 중도해지의 효력 발생 시점 등에 대한 해석이 정립되고 있다.

대법원은 계약갱신청구권의 경우 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 보고 있으며, 임차인이 갱신 요구 후 중도해지를 통지한 경우에도 3개월 후 해지 효력이 발생한다는 입장을 확립하였다.

 

결론

묵시적갱신과 계약갱신청구권은 모두 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 제도이지만, 그 성격과 효과에서 현저한 차이를 보인다.

계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 행사해야 하는 강력한 권리로서 임대인의 거절을 원칙적으로 불허하는 반면,

묵시적갱신은 소극적 합의에 의한 자동 연장으로서 상대적으로 약한 보호를 제공한다.

임차인은 자신의 상황에 따라 두 제도 중 더 유리한 것을 선택할 수 있도록 각 제도의 특성을 정확히 이해해야 하며, 임대인 역시 계약 관리를 통해 예측 가능한 임대차 관계를 유지할 수 있도록 주의를 기울여야 한다. 특히 묵시적갱신 후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 점은 실무에서 자주 간과되는 부분이므로, 양 당사자 모두 이를 숙지하고 있어야 할 것이다.

두 제도 모두 궁극적으로는 주거 안정과 임대차 관계의 균형을 추구한다는 공통된 목표를 가지고 있다. 다만 그 실현 방법과 보호의 강도에서 차이를 보이므로, 구체적 상황에 따른 적절한 선택과 활용이 중요하다고 할 것이다.

1. https://www.lawtimes.co.kr/opinion/185722