국토교통부가 발표한 2024년 부동산 공시가격 상승률이 2% 안팎으로 최근 10년 중 두 번째로 낮은 수준을 기록했다. 이는 한국의 실제 부동산 거래가격 상승과는 괴리가 있는 결과로, 공시가격 산정 체계와 한국 부동산 시장의 구조적 문제점을 드러내고 있다. 본 보고서에서는 이러한 현상의 원인과 배경, 세부 내용을 분석하고 한국 부동산 시장의 문제점을 비판적 관점에서 고찰하고자 한다.
2. 2024년 공시가격 상승률 현황 및 분석
2.1 공시가격 상승률 현황
2024년 1월 1일 기준으로 조사·산정된 표준지 공시지가는 전년 대비 1.1%, 표준주택 공시가격은 0.57% 상승했다[1][2]. 이는 최근 10년 중 두 번째로 낮은 상승률로, 2023년의 하락세(-5.91%, -5.95%)에서 소폭 상승으로 전환된 수치다.
2.2 지역별 상승률 차이
시도별로 살펴보면 표준지의 경우 세종(1.59%), 경기(1.35%), 대전(1.24%), 서울(1.21%) 순으로 상승률이 높았다. 표준주택은 서울(1.17%), 경기(1.05%), 세종(0.91%), 광주(0.79%) 순으로 나타났다[1][10]. 이는 수도권과 일부 대도시 중심의 상승세를 보여주고 있다.
3. 공시가격 상승률 억제의 원인과 배경
3.1 정부의 부동산 정책 기조
윤석열 정부는 부동산 보유세 부담 완화를 위해 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 동결했다[7]. 이는 가파른 공시가격 인상으로 인한 납세자들의 불만을 해소하기 위한 조치로 볼 수 있다.
3.2 부동산 시장 안정화 노력
정부는 부동산 시장의 과열을 억제하고 안정화를 도모하기 위해 공시가격 상승률을 낮게 유지하고 있다. 이는 부동산 투기 억제와 실수요자 중심의 시장 형성을 위한 정책적 의도로 해석될 수 있다.
3.3 경제 불확실성 대응
글로벌 경제 불확실성과 국내 경기 침체 우려에 대응하여 정부는 부동산 관련 세부담을 완화하고자 하는 의도도 있는 것으로 보인다.
4. 공시가격과 실거래가의 괴리 문제
4.1 현실화율의 문제
2024년 공시가격 현실화율은 표준지 65.5%, 표준주택 53.6%로 2020년 수준을 유지하고 있다[7]. 이는 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못하는 문제를 야기한다.
4.2 지역별, 유형별 불균형
공시가격과 실거래가의 괴리는 지역과 부동산 유형에 따라 큰 차이를 보인다. 특히 고가 부동산일수록 이 격차가 더 크게 나타나는 경향이 있어 형평성 문제가 제기된다[9].
4.3 과세 형평성 훼손
공시가격이 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못함으로써 보유세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금의 과세 형평성이 훼손되고 있다.
5. 한국 부동산 시장의 구조적 문제점
5.1 투기적 수요와 가격 거품
한국 부동산 시장은 여전히 투기적 수요가 높고, 이로 인한 가격 거품이 존재한다. 공시가격 억제 정책은 이러한 근본적인 문제를 해결하지 못하고 오히려 시장의 왜곡을 심화시킬 수 있다.
5.2 주거 불평등 심화
부동산 가격 상승으로 인한 자산 격차 확대와 주거 불평등 심화는 사회적 문제로 대두되고 있다. 공시가격 현실화 지연은 이러한 문제를 더욱 악화시킬 수 있다.
5.3 부동산 정책의 일관성 부족
정권 교체에 따른 부동산 정책의 잦은 변경은 시장의 혼란을 가중시키고 있다. 장기적이고 일관된 정책 수립이 필요하다.
6. 공시가격 산정 체계의 문제점
6.1 표준지·표준주택 선정의 대표성 문제
전국의 모든 토지와 주택을 대표하는 표준지와 표준주택의 선정 과정에서 대표성 확보가 충분히 이루어지지 않고 있다[11].
6.2 가격 산정 모델의 한계
현행 공시가격 산정 모델은 복잡한 부동산 시장의 다양한 요인을 충분히 반영하지 못하는 한계가 있다[11].
6.3 시장 변화에 대한 신속한 대응 부족
연 1회 공시되는 현행 제도는 급변하는 부동산 시장의 변화를 신속하게 반영하지 못하는 구조적 한계를 가지고 있다.
7. 결론 및 제언
2024년 부동산 공시가격의 낮은 상승률은 한국 부동산 시장의 구조적 문제점과 공시가격 산정 체계의 한계를 여실히 보여주고 있다. 이는 단기적으로 보유세 부담을 완화할 수 있으나, 장기적으로는 부동산 시장의 왜곡과 사회경제적 불평등을 심화시킬 우려가 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 다음과 같은 정책적 접근이 필요하다:
1. 공시가격 현실화율의 단계적 상향 조정 2. 지역별, 유형별 특성을 반영한 세분화된 공시가격 산정 체계 도입 3. 부동산 시장 모니터링 강화 및 공시가격 산정 주기의 단축 4. 투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위한 종합적인 부동산 정책 수립 5. 주거 복지 정책 강화를 통한 주거 불평등 해소 노력
한국 부동산 시장의 건전한 발전과 사회경제적 형평성 제고를 위해서는 공시가격 제도의 근본적인 개선과 함께 장기적이고 일관된 부동산 정책의 수립이 시급하다.
출처
[1] 내년 공시가격, 표준지 2.93%·표준주택 1.96% 상승…다음달 7일까지 ... https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8132705 [2] 2024년 표준주택 공시가격 0.57% 상승…역대 최저 변동률 - 뉴시스 https://www.newsis.com/view/NISX20231219_0002563941 [3] 공시가 급등에 중앙 “벼락거지 쇼크” 한겨레 “자연스런 과정” - 미디어오늘 https://www.mediatoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=212413 [4] 공시지가와 실거래가 차이 - 부동산 투자 마스터 - 티스토리 https://realestateagent-story.tistory.com/entry/%EA%B3%B5%EC%8B%9C%EC%A7%80%EA%B0%80%EC%99%80-%EC%8B%A4%EA%B1%B0%EB%9E%98%EA%B0%80-%EC%B0%A8%EC%9D%B4 [5] '공시가격 현실화'? 실거래가와 공시가격 어떤 차이가 있나요? https://blog.ibk.co.kr/2642 [6] 2024년 전국 표준지 공시지가 전년比 1.1% ↑…현실화율 2020년 수준 https://www.newspim.com/news/view/20231219000981 [7] 부동산 공시가격 현실화율 3년째 동결…비수도권 보유세 낮아지나 https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1168083.html [8] 공시가격과 실거래가 이런 영향을 미쳐요 - 브런치스토리 https://brunch.co.kr/@dambee/36 [9] [김충범 기자의 부동산 따라잡기] 실거래가와 2~10배 차이…'공시지가 ... https://www.ajunews.com/view/20180629144821691 [10] 2024년도 공시가격 표준지 1.10%, 표준주택 0.57% 올라 - 이코노미21 http://www.economy21.co.kr/news/articleView.html?idxno=1012654 [11] [PDF] 개별공시지가와 주택실거래가의 공간적 불일치에 관한 연구 https://www.kgeography.or.kr/media/11/fixture/data/bbs/publishing/journal/48/06/05.pdf [12] 내년 토지·주택 공시가 2%대 상승…10년간 두 번째로 낮은 상승률 https://news.zum.com/articles/95220148
