대전시 방치된 대형 건축물 현황 | 개발 방향 | 중구 메가시티 | 동구 현대그랜드어피스텔 등 | 비평 시각 알아보기

대전시 방치 대형 건축물 현황과 개발 방향

대전광역시는 최근 도심 곳곳에 방치된 대형 건축물들로 인해 도시 미관 훼손과 안전 문제라는 이중고를 겪고 있습니다. 이는 비단 대전만의 문제가 아닌 전국 대도시의 공통적인 과제이지만, 대전의 경우 그 규모와 지속 기간이 특히 두드러집니다.

본 비평에서는 대전시의 주요 방치 건축물 현황을 살펴보고, 제시된 개발 방향의 실효성과 개선점을 논의하고자 합니다.

주요 방치 건축물 현황 분석

1. 중구 제이더타워(구 메가시티)

중앙로역 인근에 위치한 제이더타워는 대전 원도심 재개발의 상징적 사례입니다. 2002년 착공 이후 20년 넘게 방치되어 온 이 건물은 도시 계획의 실패와 부동산 경기 변동의 피해를 고스란히 보여줍니다. 2024년 8월 대전시와 민간 기업 간 협약 체결로 재개발의 물꼬를 텄다는 점은 긍정적이나, 과거의 실패를 되풀이하지 않기 위해서는 몇 가지 고려사항이 있습니다.

**개발 방향 평가:**
- 30층 규모의 복합상업시설 계획은 원도심 활성화에 기여할 수 있으나, 주변 상권과의 상생 방안이 구체적으로 제시되어야 합니다.
- 공공기관 유치 계획은 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있다는 점에서 타당하나, 민간 기업의 참여를 유도할 추가적인 인센티브가 필요해 보입니다.
- 재원 조달 계획과 단계별 개발 로드맵이 투명하게 공개되어야 하며, 특히 과거 공사 중단의 원인이었던 자금 문제에 대한 대비책이 필요합니다.

2. 대덕구 스포렉스

송촌동에 위치한 스포렉스는 2006년 준공 후 2014년 운영 중단된 이래 10년 넘게 방치되어 왔습니다. 현재 법적 분쟁 중인 이 건물의 사례는 부동산 개발에서 소유권 문제의 중요성을 잘 보여줍니다.

**개발 방향 평가:**
- 미술관, 도서관 등 공공시설로의 전환 계획은 지역 주민의 삶의 질 향상에 기여할 수 있으나, 운영 비용에 대한 장기적인 계획이 필요합니다.
- 소유권 분쟁 해결이 선행되어야 하므로, 대전시의 적극적인 중재 역할이 요구됩니다.
- 지구단위계획 변경을 통한 용적률 상향 제안은 민간투자를 유도할 수 있는 좋은 방안이나, 주변 지역과의 형평성 문제를 고려해야 합니다.

3. 동구 현대그랜드오피스텔

2011년 파산 이후 12년간 방치된 이 건물은 소규모주택관리지역으로 지정되었으나, 낮은 소유자 동의율로 인해 재개발이 지연되고 있습니다.

**개발 방향 평가:**
- 소규모주택정비사업을 통한 저층 복합주거단지 조성 계획은 적절해 보이나, 소유자 동의율 제고를 위한 구체적인 방안이 필요합니다.
- 1~2층 상업시설 유지와 상층부 공공임대주택 전환 제안은 창의적인 접근이나, 재정적 실현 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
- 주변 지역과의 조화를 고려한 디자인 가이드라인 수립이 필요해 보입니다.

4. 유성구 대덕과학문화센터

대덕연구개발특구 진입로에 위치한 이 건물은 지역의 상징성을 고려할 때 매우 중요한 개발 대상입니다.

**개발 방향 평가:**
- 34층 아파트·주상복합 단지 건설 계획은 지역 발전에 기여할 수 있으나, 과학계의 반발을 고려할 때 층수 조정이 불가피해 보입니다.
- 20층 이하로의 축소와 4차 산업 체험관 등 공공시설 병행 설치 제안은 합리적인 대안으로 보이며, 이를 통해 지역 특성을 살리면서도 경제성을 확보할 수 있을 것입니다.
- 경관 협의회 구성은 필수적이며, 이를 통해 지역 사회의 합의를 도출해야 합니다.

5. 서구 및 기타 지역

대전시 전체적으로 7개소의 공사중단 건축물이 존재하는 것으로 파악되며, 이에 대한 종합적인 접근이 필요합니다.

**개발 방향 평가:**
- 2021년 제정된 조례를 기반으로 한 실태조사는 적절한 첫 단계로 보입니다.
- 2년 이상 방치 시 강제 매입 권한 부여 방안은 효과적일 수 있으나, 소유권 침해 논란을 최소화할 수 있는 법적 장치가 필요합니다.
- 도시재생사업과 연계한 용도변경 특례 적용은 창의적인 접근이나, 주변 지역과의 형평성 문제를 고려해야 합니다.

종합 개발 로드맵 평가

대전시가 제시한 종합 개발 로드맵은 민간 주도, 공공 주도, 소규모 재개발, 규제 완화 등 다양한 접근 방식을 포함하고 있어 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 몇 가지 보완이 필요해 보입니다.

1. 재원 조달 계획의 구체화**: 제시된 예산 규모(제이더타워 2,000억 원, 스포렉스 500억 원 등)의 조달 방안이 더 구체적으로 제시되어야 합니다. 특히 민간 투자 유치를 위한 인센티브 제도 설계가 필요합니다.

2. 단계별 추진 전략**: 2026년까지 방치 건축물 70% 해소 목표는 야심차지만, 이를 위한 연도별, 단계별 추진 전략이 필요합니다.

3. 도시 전체의 균형 발전 고려**: 원도심·대덕특구·동구 재개발 3대 축 중심 전략은 타당하나, 다른 지역과의 균형 발전 방안도 함께 고려되어야 합니다.

4. 지속가능성 확보**: 단기적인 문제 해결뿐만 아니라, 향후 유사한 문제가 재발하지 않도록 하는 제도적 장치 마련이 필요합니다.

5. 주민 참여 확대**: 개발 계획 수립 및 실행 과정에서 지역 주민의 의견을 적극적으로 수렴하고 반영하는 메커니즘이 필요합니다.

결론 및 제언

대전시의 방치 대형 건축물 문제 해결을 위한 노력은 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 성공적인 도시 재생을 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려사항이 필요합니다:

1. **유연한 용도 변경**: 시장 수요 변화에 대응할 수 있는 유연한 용도 변경 정책이 필요합니다. 예를 들어, 오피스 수요가 감소하는 지역에서는 주거 또는 복합용도로의 전환을 용이하게 해야 합니다.

2. **스마트 시티 요소 도입**: 재개발 과정에서 IoT, 빅데이터 등 스마트 시티 요소를 적극 도입하여 도시 경쟁력을 높여야 합니다.

3. **그린 리모델링 촉진**: 에너지 효율성 제고와 환경 친화적 개발을 위한 그린 리모델링 지원 정책이 필요합니다.

4. **임시 활용 방안 모색**: 장기 개발 계획이 확정되기 전까지 pop-up 스토어, 예술 공간 등으로 임시 활용하여 도시 활력을 유지할 수 있는 방안을 검토해야 합니다.

5. **지역 특성화 전략**: 각 구의 특성을 살린 개발 전략이 필요합니다. 예를 들어, 유성구는 과학기술 특구와 연계한 개발, 중구는 역사문화 자원을 활용한 개발 등을 고려할 수 있습니다.

6. **민관 협력 모델 고도화**: 제이더타워 사례를 바탕으로 더욱 효과적인 민관 협력 모델을 개발하고, 이를 다른 프로젝트에도 적용할 수 있도록 해야 합니다.

7. **법적 제도 보완**: 방치 건축물의 신속한 정비를 위한 법적 제도를 보완해야 합니다. 예를 들어, 소유자의 관리 의무 강화, 공공의 개입 권한 확대 등을 고려할 수 있습니다.

8. **도시 재생 펀드 조성**: 민간 자본을 유치할 수 있는 도시 재생 펀드를 조성하여 재원 조달의 다각화를 모색해야 합니다.

대전시의 방치 건축물 문제 해결은 단순히 흉물을 제거하는 차원을 넘어, 도시의 새로운 성장 동력을 창출하는 기회가 될 수 있습니다. 지역 특성을 살리고 미래 지향적인 개발 방향을 설정한다면, 이는 대전시 전체의 도시 경쟁력 향상으로 이어질 것입니다. 다만, 이 과정에서 지역 주민의 의견 수렴, 환경적 지속가능성 확보, 그리고 장기적인 도시 발전 비전과의 정합성 등이 종합적으로 고려되어야 할 것입니다. 대전시의 이러한 노력이 성공적으로 결실을 맺어 타 도시의 모범 사례가 되기를 기대합니다.

출처

[1] 공사 중단 20년 넘게 흉물 방치 메가시티 건물 다시 올린다 https://www.segye.com/newsView/20240822521080
[2] '20년 흉물' 대전 메가시티, 공사 재개하나 http://www.ccnnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=344873
[3] 대전 원도심 흉물 舊 메가시티, 20년 만에 공사 재개 https://www.goodmorningcc.com/news/articleView.html?idxno=403394
[4] '20년 흉물' 대전 중앙로 미준공 건물 공사 재개된다 https://www.fnnews.com/news/202408221308534355
[5] 대전 중앙로 흉물 ‘구 메가시티' 공사 재개될 듯 http://www.brnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=9832
[6] 장기간 방치로 흉물된 대전 중대형 건물… 자치구 '골머리' https://www.dailycc.net/news/articleView.html?idxno=736949
[7] “주거 용도 반대” “개발 필요하지만…” 대덕과학문화센터 아파트화 갑론을박 https://www.cctoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=2192203
[8] 대전 중앙로의 흉물 ′메가시티′ 20년만에 공사재개 ′청신호′ https://www.kpinews.kr/newsView/1065566323075703
[9] 대전 중앙로의 흉물 ′메가시티′ 20년만에 공사재개 ′청신호′ https://www.kpinews.kr/news/print/1065566323075703
[10] '대전 원도심 흉물' 제이더타워, 민관 협력해 공사 재개한다 https://www.yna.co.kr/view/AKR20240822053600063