재개발·재건축 1+1 분양 세금 날벼락 | 1 +1 분양제도의 도입 취지와 구조 | 피해와 제도 개선 필요

재개발·재건축 ‘1+1 분양’ 세금 논란의 배경

최근 “재개발, 재건축 ‘세금 4600만원 실화냐’…‘1+1’ 분양자들 날벼락 맞은 이유”라는 기사가 주목받고 있다. 이는 재개발·재건축 사업에서 조합원이 대형 한 채 대신 중·소형 두 채를 분양받는 ‘1+1 분양’ 제도와 관련된 세금 폭탄, 제도적 모순, 실수요자 피해, 그리고 정책 개선 필요성을 둘러싼 논란을 다룬 것이다[1][7][12].

1+1 분양제도의 도입 취지와 구조

‘1+1 분양’은 2013년 도입된 제도로, 대형 평형 주택 소유자가 재개발·재건축 시 기존 한 채 대신 중형과 소형 두 채로 분할해 분양받을 수 있도록 한 제도다. 이는 대형 평형 소유자의 사업 참여를 유도하고, 도심 내 소형주택 공급을 확대하며, 정비사업의 동의율을 높이기 위한 정책적 목적에서 출발했다[5][9][13]. 두 채 중 한 채는 반드시 전용면적 60㎡ 이하 소형이어야 하며, 3년간 전매가 제한된다[4][9].

이 제도는
- 대형 평형 소유자의 재산권 보장
- 소형주택 공급 확대
- 사업 동의율 제고
등의 긍정적 효과를 기대하며 도입됐다[5][13].

1+1 분양자들이 맞닥뜨린 현실과 피해

세금 폭탄과 다주택자 규제

문제의 핵심은 세법상 1+1 분양자가 다주택자로 간주된다는 점이다. 대법원은 최근 1+1 분양자들이 세무당국을 상대로 제기한 종합부동산세(종부세) 부과처분 취소청구 소송에서 “2가구를 받았으니 다주택자 판단이 정당하다”고 판결했다[1][3][7][12]. 이에 따라 1+1 분양자는
- 1가구 1주택자에게 주어지는 경로자 세액공제(최대 40%)와 장기보유 세액공제(최대 50%) 등 각종 세제 혜택에서 제외된다[1][3][7].
- 종부세, 양도세, 취득세 등에서 다주택자 중과세율이 적용된다.
- 실제 사례로, 서초구의 경우 펜트하우스를 받은 조합원의 연간 종부세가 1100만원인데 비해, 1+1 분양으로 전용 84㎡와 59㎡를 받은 조합원은 4600만원에 달하는 종부세를 부담해야 하는 상황이 발생했다[7][8].

특히, 1+1 분양으로 받은 소형주택은 3년간 처분이 금지되어, 세금 부담을 줄이기 위해 매도하는 것도 불가능하다. 일부 단지에서는 연 5000만원에서 9000만원에 달하는 세금 부담이 추산되기도 한다[11][13].

금융 규제와 추가 부담

- 1+1 분양자는 다주택자로 분류되어 이주비 대출 등 금융 지원에서도 불이익을 받는다. 규제지역에서는 이주비 대출이 전면 금지되어, 소득이 없는 조합원은 신용대출조차 어렵고, 결국 분양을 포기하거나 현금청산자로 전락하는 사례가 늘고 있다[13].
- 공사비 부담도 커지고 있다. 최근 시공사와의 갈등, 공사비 인상 등으로 일부 조합은 1+1 분양 자체를 취소하는 경우도 늘고 있다. 이는 사업성 악화와 일반분양 확대 필요성 등과 맞물려 있다[9].

제도의 의도와 달리 실수요자 피해

- 1+1 분양은 투기 목적이 아니라 기존 대형 평형 소유자의 재산권 보장과 소형주택 공급 확대라는 정책적 목적이 강하다. 그러나 현행 세법과 금융 규제는 이를 투기성 다주택자로 간주, 실수요자까지 과도한 부담을 지우고 있다[1][12][13].
- 3년간 전매 제한, 임대사업자 등록 불가 등으로 인해 임대수익을 통한 노후 대비나 자녀 증여 등도 쉽지 않다[5][11].
- 이로 인해 조합원 간 갈등, 사업 지연, 소형주택 공급 감소 등 부작용이 속출하고 있다[9][10][13].

1+1 분양제도의 장단점 정리

| 장점 | 단점 |
| 대형평형 소유자 참여 유도 | 세금 폭탄(종부세, 양도세, 취득세 등) |
| 소형주택 공급 확대 | 다주택자 규제 적용, 금융지원 불이익 |
| 사업 동의율 제고 | 3년 전매 제한, 임대사업자 등록 불가 |
| 임대수익·노후대비·가족 증여 가능 | 분양 포기, 사업 지연, 공급 감소 등 부작용 |

바뀌어야 할 정책 방향

1. 세제 및 금융 규제의 합리적 개선

- 1+1 분양 실수요자에 대한 한시적 세제 완화
  1+1 분양자의 경우 투기 목적이 아니라 정책적 목적이 뚜렷하므로, 3년 전매제한 기간 동안만이라도 1가구 1주택 세제 혜택을 적용하거나, 다주택자 중과세율을 한시적으로 배제하는 방안이 필요하다[5][10][13].
- 금융 규제 예외 적용
  이주비 대출 등 금융 지원에서 1+1 분양자를 실수요자로 인정, 일정 요건(예: 기존 주택 처분 조건 등) 하에 예외를 두는 방안이 검토되어야 한다[13].

2. 전매제한 및 임대사업자 등록 규제 완화

- 3년 전매제한 규정의 폐지 또는 유예
  소형주택의 시장 공급을 확대하고, 실수요자의 자금 부담을 덜어주기 위해 전매제한 기간을 단축하거나 폐지하는 것이 바람직하다[5][13].
- 임대사업자 등록 허용
  1+1 분양으로 받은 소형주택에 대해 임대사업자 등록을 허용, 임대수익을 통한 노후 대비와 시장 임대주택 공급 확대 효과를 동시에 노릴 수 있다[5][11].

3. 제도 운영의 유연성 확보

- 공급 주택형 기준 완화
  소형주택 기준(60㎡ 이하)을 85㎡ 이하로 확대해, 실질적인 선택권과 시장 수요에 부합하도록 제도를 개선할 필요가 있다[5].
- 도시정비법과 세법, 금융규제 간 조율
  1+1 분양의 정책 취지와 현실적 효과를 감안해 관련 법령 간의 조율이 필요하다. 도시정비법에서 허용한 1+1 분양이 세법·금융규제에서 실질적으로 봉쇄된다면, 정책적 모순만 남게 된다[10][13].

4. 주택공급 확대와 시장 안정화의 균형

- 1+1 분양 활성화 통한 공급 확대
  대형 평형 소유자의 참여를 유도하고, 소형주택 공급을 늘려 도심 내 주택공급 확대와 시장 안정화라는 정책 목표를 달성할 수 있도록 제도적 지원이 필요하다[9][10].
- 조합원 간 형평성 문제 해소
  동일한 분담금을 내고도 세금 부담이 크게 달라지는 문제를 해소하기 위한 보완책이 필요하다[7][8].

결론

1+1 분양제도는 도심 소형주택 공급 확대와 정비사업 활성화라는 정책적 취지로 도입됐으나, 현행 세법과 금융 규제, 전매제한 등 각종 규제로 인해 실수요자에게 ‘세금 폭탄’과 같은 과도한 부담을 안기는 모순적 결과를 낳고 있다. 이로 인해 분양 포기, 사업 지연, 주택공급 감소 등 부작용이 속출하고 있다.

정책의 본래 취지를 살리기 위해서는 1+1 분양 실수요자에 대한 세제·금융 규제 완화, 전매제한 등 제도적 유연성 확보, 관련 법령 간 조율 등 현실적이고 합리적인 개선이 시급하다. 주택공급 확대와 시장 안정화, 실수요자 보호라는 세 가지 목표를 동시에 달성하기 위해 정부와 국회, 업계의 적극적인 논의와 입법적 보완이 절실하다[5][9][10][13].

출처
[1] 세금 4600만원 실화냐…1+1 분양자들 날벼락 맞은 이유 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/2025042555257
[2] 재개발·재건축 조합원 입주권과 1+1 분양에 관한 분쟁사례 https://centrolaw.com/bbs/board.php?bo_table=news&wr_id=285&page=14
[3] 재건축·재개발 '1+1 분양' 종부세 주의해야 - Daum https://v.daum.net/v/20250427172206555
[4] [알기 쉬운 재개발 재건축] 1+1 입주권의 개념ㆍ장단점ㆍ세금ㆍ대출ㆍ ... https://blog.naver.com/ksyl6469/221896471425
[5] 정비사업 1+1 입주권의 난제 - 하우징헤럴드 https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=47672
[6] 재건축·재개발 1+1 분양 종부세 주의해야 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/2025042786581
[7] '세금 4600만원 실화냐'…'1+1' 분양자들 날벼락 맞은 이유 - Daum https://v.daum.net/v/20250426170102987
[8] 재건축·재개발 '1+1 분양' 종부세 주의해야 - 네이트 뉴스 https://news.nate.com/view/20250427n14494
[9] 보유세 이어 공사비 폭탄…재건축 1+1 분양 사라진다 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/2024020686741
[10] 애물단지된 '1+1분양' 다시 탄력 받을 듯 - 하우징헤럴드 http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=45033
[11] '세금 폭탄' 1+1 분양, 전매금지 규제 법안 마련 - 위클리한국주택경제신문 http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=28622
[12] 대법 "재건축 1+1 분양은 1주택 아냐…종부세 부과 적법" - 네이트 뉴스 https://news.nate.com/view/20250428n31967
[13] 재건축·재개발 1+1분양...세금폭탄에 이주비 대출 불가 - 하우징헤럴드 http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=43567
[14] 재건축·재개발 1+1분양...세금폭탄에 이주비 대출 불가 - 하우징헤럴드 http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=43567
[15] 1+1 분양신청한 조합원, 1주택만 계약 포기할 수 있을까? https://www.magazineh.com/knowledge/20889/
[16] '세금 폭탄' 1+1 분양, 전매금지 규제 법안 마련 - 위클리한국주택경제신문 http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=28622
[17] ['절세 노하우' 세무상담] 1+1 조합원입주권 자주 묻는 세금 질문 https://www.intn.co.kr/news/articleView.html?idxno=2042854
[18] 법원 “재건축 1+1 분양자에 종부세 등 부과처분은 정당” http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=31755
[19] 1+1 분양 이젠 안 되나요?…재건축 공사비 부담에 결국 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/2025031445167
[20] 참여독려용 1+1 재건축, 세금부담 후 '빛 좋은 개살구' 전락 - 시사저널e https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=242371
[21] 법제처 “재개발 상가 조합원도 아파트 1+1 분양 가능” http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=48307
[22] 조합원들이 꼭!! 알아야 할 재개발 상식 : 네이버 블로그 https://blog.naver.com/49u89u/140122114442
[23] 세금폭탄 '1+1 분양' 3년 전매금지 풀어줄 법안 나왔다 - 강남포스트 http://m.ignnews.kr/news/articleView.html?idxno=7932
[24] 대법 "재건축 1+1 분양은 1주택 아냐... 종부세 부과 적법" - Daum https://v.daum.net/v/20250428170011343
[25] [PDF] 주택재개발 재건축사업의 탈법운영 실태 및 대책 - 법무정책연구원 https://www.kicj.re.kr/boardDownload.es?bid=0001&list_no=9980&seq=1
[26] 재개발·재건축 조합원 입주권과 1+1 분양에 관한 분쟁사례 https://centrolaw.com/bbs/board.php?bo_table=news&wr_id=285
[27] '1+1 분양' 실거주 외 1주택 양도세 면제 추진 http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=44184
[28] 재건축·재개발 '1+1 분양' 종부세 주의해야 - Daum https://v.daum.net/v/20250427172206555
[29] 대법 "재건축 1+1 분양은 1주택 아냐…종부세 부과 적법" - 네이트 뉴스 https://news.nate.com/view/20250428n31967
[30] “재건축촉진법 한계, 재초환·분양가 파격 조치 필요” - 시사저널e https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=409623
[31] “분양가상한제 규제를 피하라”… 선분양에 통매각·1+1 분양까지 등장 http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=38399
[32] 조합원에 대한 통지의무, 개선이 필요하다! - 도시뉴스 http://www.dosinews.com/news/articleView.html?idxno=1262
[33] "2채 감당못해"…세금 폭탄에 애물단지된 '1+1' 재건축 - 연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20211117139500003
[34] 1+1분양 재건축조합원에 '종부세 폭탄'… 재산권 침해 논란 http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=40609
[35] 재건축 아파트 양도소득세 및 장기보유특별공제(feat 일시적 1가구 2 ... https://blog.naver.com/semusatax/223173428731
[36] '세금 4600만원 실화냐'…'1+1' 분양자들 날벼락 맞은 이유 - 모바일한경 https://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2025042555257&category=
[37] 강남 재건축 1채냐? 1+1이냐? - YouTube https://www.youtube.com/watch?v=7sJMzHRGjkE
[38] 재개발 분양 아파트 등기 지연…손해배상 얼마나 ... - 법무법인 센트로 https://centrolaw.com/bbs/board.php?bo_table=news&wr_id=96&page=24
[39] 태영호, 1+1 분양 3년이내 매도 푼 법안 발의 - 전자신문 https://www.etnews.com/20220616000181
[40] 부담금 폐지에 '1+1 분양'까지…재건축이 국가적 과제인가? - 프레시안 https://www.pressian.com/pages/articles/2024040113271315980
[41] 5월 1일부터 재건축 조합설립 동의율 70%로 완화 https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=48611
[42] [전문가 기고] 재개발·재건축 입주권, 무조건 돈버는 시대 끝났다 http://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1211530